房?jì)r(jià)頹勢、房企資金鏈瀕臨斷裂，令以往被信托公司認為穩如泰山的土地質(zhì)押擔保模式備受考驗。近日，中融信托起訴浙江賽日新材料科技有限公司及其實(shí)際控制人陳維君、慈溪圣天龍置業(yè)有限公司，要求賽日新材歸還本金1.43億元及罰息，圣天龍置業(yè)抵押擔保的土地與建筑物履行優(yōu)先清償責任。

2013年1月31日，賽日新材與中融信托簽訂流動(dòng)資金貸款信托合同，貸款額1.43億元，期限18個(gè)月，主要風(fēng)控由價(jià)值2.5億土地使用權及在建工程擔保抵押（由圣天龍置業(yè)提供位于寧波慈溪市文化商務(wù)區的土地使用權及地上的在建工程圣天龍大廈為本項目提供抵押擔保，圣天龍大廈建筑面積約為28789.45平方米，評估凈值為2.5億元），并由賽日新材實(shí)際控制人陳維君提供個(gè)人無(wú)限連帶責任保證擔保。

但是，賽日新材于到期日2014年6月無(wú)力償還信托貸款本金，中融信托隨即啟動(dòng)司法程序，寄希望處置抵押資產(chǎn)彌補損失。然而，他們發(fā)現，作為抵押資產(chǎn)的圣天龍大廈于2013年5月后就處于停工狀態(tài)，整體工程尚未竣工。

 “目前工程進(jìn)度僅僅是主體部分驗收，尚未到綜合驗收，后續還有消防水電裝修等等項目，全部竣工還需要3900萬(wàn)元，總包公司雖然有3000余萬(wàn)的工程尾款，但要等竣工后才能支付給我們。”圣天龍置業(yè)相關(guān)負責人說(shuō)道，“去年10月理應完工，但由于工程資金不足，從去年5月起就停工了，也沒(méi)有預售許可證。”

據了解，當時(shí)中融信托方面對該樓盤(pán)售價(jià)估值為10000元/平方米，然而隨著(zhù)房?jì)r(jià)頹勢難阻，如今慈溪市文化商業(yè)區周邊商業(yè)地產(chǎn)售價(jià)僅為5000-7000元/平方米。圣天龍置業(yè)相關(guān)負責人也坦言，3-5年房地產(chǎn)難說(shuō)一定好轉。

賽日新材、圣天龍置業(yè)相關(guān)代理人認為，等他們籌措資金使項目順利竣工是解決借貸雙方矛盾的最佳方式。

 “如果地產(chǎn)項目能夠順利竣工，按現在的價(jià)格平均6000元/平方米的價(jià)格出售，大約可回籠資金1.8億元，足以覆蓋損失，而且商業(yè)地產(chǎn)可以做產(chǎn)權劃分，包括地和房屋都可以分割處理，中融信托可以獲得幾個(gè)樓層的產(chǎn)權，日后再處理變現，最大程度地保證債權。”上述代理人說(shuō)道，“但是如果按照爛尾工程走司法途徑拍賣(mài)，經(jīng)過(guò)幾次流拍，最終價(jià)格估計要打對折，對雙方都不利。”

不過(guò)，據接近該項目的信托人士透露，即使按爛尾工程司法拍賣(mài)，中融信托也不用過(guò)于擔心本金損失。

 “當時(shí)該項目抵押率在35%-40%之間，即使是寧波樓市‘腰斬’、司法對折拍賣(mài)都不會(huì )對中融信托本金收回造成影響。”該信托人士告訴記者。

不過(guò)他也坦言，即便是一、二線(xiàn)城市，信托公司對房地產(chǎn)信托風(fēng)險不敢有絲毫馬虎。“這起事件也確實(shí)是個(gè)教訓，目前浙江局部地區房?jì)r(jià)已經(jīng)出現40%-50%的下滑，倘若地產(chǎn)繼續頹勢，房地產(chǎn)信托兌付危機是否會(huì )成片爆發(fā)還未可知。”

據上證報記者了解最新情況，目前中融信托、賽日新材、陳維君、圣天龍置業(yè)均表示愿意庭外調解，協(xié)商解決善后事宜。

來(lái)源：上海證券報