摘要：

政策近期在對地產(chǎn)需求增加金融支持的同時(shí)，加快不動(dòng)產(chǎn)登記、對公租房也采取新的態(tài)度，意味著(zhù)十多年以來(lái)地產(chǎn)政策的大方向開(kāi)始發(fā)生變化，其重心從“促投資”轉向“保價(jià)格”。這一方面意味著(zhù)“保需求”，另一方面意味著(zhù)“控供給”，后者必然導致賣(mài)地收入下降，因此加快不動(dòng)產(chǎn)登記的舉措也就可以理解了。

正文：

2014年930地產(chǎn)新政推出，標志政府對地產(chǎn)態(tài)度轉向溫和。寬貨幣、松信貸、限購放開(kāi)，政策組合拳使商品房交易略有回溫，也使得市場(chǎng)上對地產(chǎn)樂(lè )觀(guān)的人也逐漸變多。而另一方面，近期政府又開(kāi)始加快不動(dòng)產(chǎn)登記的舉措，表面上看，這似乎與前期地產(chǎn)支持政策相矛盾。但事實(shí)上，我們認為，“信貸支持地產(chǎn)需求”與“加快不動(dòng)產(chǎn)登記”的組合并不矛盾，且說(shuō)明十多年以來(lái)地產(chǎn)政策的大方向開(kāi)始發(fā)生變化。

從90年代房改價(jià)格始，人口因素、城鎮化以及城市居民對住房條件改善的訴求使住宅成為一種稀缺品。為滿(mǎn)足需求的大量釋放，政府鼓勵地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商增加房屋供給有其必要性。附帶的效應是帶來(lái)了地產(chǎn)相應產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展，并拉動(dòng)了GDP的增長(cháng)。在經(jīng)歷了20多年的發(fā)展后，統計局數據顯示當前城鎮人均住房面積已近33平方米，疊加上人均5平米左右的在建面積，意味著(zhù)一個(gè)三口之家的住房面積已超過(guò)110平米。因此，拋開(kāi)人口、家庭結構和居民收入（這些均非1-2年間能出現大幅變化）來(lái)看，中國住宅的相對稀缺性正在下降。

與其他投資品一樣，一旦當地產(chǎn)稀缺性喪失之后，價(jià)格“只漲不跌”的情況就會(huì )開(kāi)始發(fā)生變化。過(guò)去地產(chǎn)供給不足時(shí)，由于價(jià)格沒(méi)有下行壓力，因此“促供給拉動(dòng)投資”就是從中央到地方政府都愿意看到的格局。然而，如果說(shuō)地產(chǎn)投資影響的是GDP（流量）的話(huà)，則地產(chǎn)價(jià)格則影響的是全社會(huì )的資產(chǎn)負債表（存量）。中國地產(chǎn)市場(chǎng)的存量規模非常龐大。粗略按城鎮人均住宅33平米、城鎮人口7.5億人、住宅銷(xiāo)售價(jià)格5900元/平米計，城鎮存量住宅價(jià)值將近150萬(wàn)億，已是GDP的2倍以上。一旦地產(chǎn)價(jià)格出現大幅調整（資產(chǎn)負債表收縮），則對于經(jīng)濟的沖擊要遠大于投資下滑（流量）。因此，從這個(gè)意義上來(lái)說(shuō)，“保價(jià)格“就變成了當前中央政府必然的地產(chǎn)工作重心。

如果我們從”保價(jià)格“的角度來(lái)理解近期的地產(chǎn)政策，則本文開(kāi)頭所提到的”矛盾“就可以迎刃而解。“保價(jià)格“，主要思路是：1）促需求、2）控供給。因此，繼930新政要求加快MBS發(fā)展、住建部《意見(jiàn)》中積極推動(dòng)REITS等手段之外，1月14日住建部《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的指導意見(jiàn)》中提到“各地可以通過(guò)購買(mǎi)方式，把適合作為公租房或者經(jīng)過(guò)改造符合公租房條件的存量商品房，轉為公共租賃住房。”這類(lèi)看似與傳統“托地產(chǎn)”政策格格不入的措施，也就可以從“控供給、保價(jià)格”的角度來(lái)理解了。

由于中國存量地產(chǎn)持有結構不均衡，因此盡管總量供給已經(jīng)較為充裕，但“剛需”并未被完全滿(mǎn)足。同時(shí)，此前金融對購地需求的支持力度也有限。因此，隨著(zhù)當前政府這種“控供給、金融促需求”的政策組合浮出水面，我們認為存量房交易量保持穩定、進(jìn)而使得房?jì)r(jià)穩定的可能性仍然很高。當然，中期來(lái)看，這種存量房持有結構的調整，就像小川行長(cháng)講的“只是給經(jīng)濟轉型爭取時(shí)間”，地產(chǎn)市場(chǎng)中長(cháng)期的長(cháng)治久安，仍然依賴(lài)于其他經(jīng)濟領(lǐng)域的改革與創(chuàng )新。

如前所述，以前房地產(chǎn)沒(méi)有“保價(jià)格”的問(wèn)題，因此 “促供給、拉投資”必然導致賣(mài)地收入成為了地方政府穩定的資金來(lái)源。而隨著(zhù)政策轉向“促需求、控供給、穩房?jì)r(jià)”，意味著(zhù)地產(chǎn)投資（土地出讓?zhuān)╇y繼續保持快速增長(cháng)態(tài)勢，就意味著(zhù)地方政府財政也需要進(jìn)行調整。而如前所述，盡管流量數據（地產(chǎn)銷(xiāo)售、土地出讓?zhuān)┰鲩L(cháng)潛力有限，但存量地產(chǎn)規模已經(jīng)很大。同時(shí)，由于房地產(chǎn)稅收本地屬性較強，并非流轉稅，作為地方稅種而言較為適合。因此，無(wú)論是從反腐、還是從中長(cháng)期地方政府稅制改革的角度來(lái)說(shuō)，當前加快不動(dòng)產(chǎn)登記，都變得容易理解了。