地產(chǎn)去庫存措施“千呼萬(wàn)喚始出來(lái)”，中國決定降低首付，促進(jìn)居民部門(mén)加杠桿。

央行2日發(fā)文稱(chēng)，在不實(shí)施“限購”措施的城市，居民家庭首次購買(mǎi)普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn)。目前，僅有四個(gè)一線(xiàn)城市，即北上廣深，及旅游城市三亞仍執行限購措施。 

“房地產(chǎn)政策的主要邏輯是以地產(chǎn)救經(jīng)濟，地產(chǎn)行業(yè)依然作為經(jīng)濟政策博弈的工具，”億翰智庫點(diǎn)評稱(chēng)。

民生證券固收分析師李奇霖點(diǎn)評稱(chēng)，首付下調將水引入實(shí)體經(jīng)濟，強化金融機構對實(shí)體的信用派生：

首先，購房本身是信用創(chuàng )造的過(guò)程，降低首付，促進(jìn)更大力度的居民部門(mén)杠桿；其次，房?jì)r(jià)漲可以發(fā)揮金融加速器功能，同樣促進(jìn)信用派生；最后，房地產(chǎn)去庫存，配合上下游產(chǎn)業(yè)鏈擴張，也是信用創(chuàng )造加速的過(guò)程。債市去杠桿+促進(jìn)信用派生，將流動(dòng)性注入實(shí)體。

不過(guò)，還有分析指出，在救市政策上，目前遭遇的最大問(wèn)題是：政策對于一線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)提振具有很高的彈性，但對于投資占比較大的三四線(xiàn)城市則彈性較小。結果是，市場(chǎng)價(jià)格水平向上，而投資數據表現不佳，銷(xiāo)售和投資的剪刀差有拉大的趨勢。

早前已有關(guān)于地產(chǎn)去庫存措施即將出臺的報道。例如，《中國經(jīng)營(yíng)報》12月底報道稱(chēng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)系列去庫存執行手段正在逐步接近“落地”，包括多個(gè)中央主管部門(mén)，正在相關(guān)細化房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫存的有關(guān)手段。隨著(zhù)中央經(jīng)濟工作會(huì )議落幕，這些落實(shí)手段或將很快出臺。

當月的中央經(jīng)濟工作會(huì )議提出了“化解房地產(chǎn)庫存”，適當降低商品住房?jì)r(jià)格，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度，要取消過(guò)時(shí)的限制性措施。

中國央行在去年9月30日曾對房貸做出調整，在不實(shí)施“限購”措施的城市，對居民家庭首次購買(mǎi)普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，最低首付款比例調整為不低于25%。同時(shí)，應按照“分類(lèi)指導，因地施策”的原則，根據不同城市情況，并結合當地實(shí)際情況自主確定轄內商業(yè)性個(gè)人住房貸款的最低首付款比例。

未來(lái)首付比例有沒(méi)有進(jìn)一步下調的空間？中信建投證券指出，從發(fā)達國家經(jīng)驗來(lái)看，美國可以提供5%-20%左右的首付比例，但是一般認為20%是一個(gè)比較合適的首付比例，如果申請20%以下首付比例需要連帶購買(mǎi)按揭保險，購房者需要面臨額外的支出和更多的利息。雖然存在部分零首付以及低于3.5%的首付比例，但是都是針對個(gè)別信用記錄良好的購房者，實(shí)際受益范圍不廣。

以下是央行今日的公告全文：

中國人民銀行上?？偛?，各分行、營(yíng)業(yè)管理部、省會(huì )（首府）城市中心支行、副省級城市中心支行；各?。ㄗ灾螀^、直轄市）銀監局；各國有商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行，中國郵政儲蓄銀行：

為進(jìn)一步支持合理住房消費，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展，按照國務(wù)院有關(guān)部署，現就個(gè)人住房貸款政策有關(guān)事項通知如下：

一、在不實(shí)施“限購”措施的城市，居民家庭首次購買(mǎi)普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn)；對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個(gè)人住房貸款購買(mǎi)普通住房，最低首付款比例調整為不低于30%。

對于實(shí)施“限購”措施的城市，個(gè)人住房貸款政策按原規定執行。

二、在此基礎上，人民銀行、銀監會(huì )各派出機構應按照“分類(lèi)指導，因地施策”的原則，加強與地方政府的溝通，指導各省級市場(chǎng)利率定價(jià)自律機制結合當地不同城市實(shí)際情況自主確定轄區內商業(yè)性個(gè)人住房貸款的最低首付款比例。

三、銀行業(yè)金融機構應結合各省級市場(chǎng)利率定價(jià)自律機制確定的最低首付款比例要求以及本機構商業(yè)性個(gè)人住房貸款投放政策、風(fēng)險防控等因素，并根據借款人的信用狀況、還款能力等合理確定具體首付款比例和利率水平。

四、加強住房金融宏觀(guān)審慎管理。人民銀行、銀監會(huì )各派出機構應強化對房地產(chǎn)貸款資產(chǎn)質(zhì)量、區域集中度、機構穩健性的監測、分析和評估；督促各省級市場(chǎng)利率定價(jià)自律機制根據房地產(chǎn)形勢變化及地方政府調控要求，及時(shí)對轄區內商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例進(jìn)行自律調整，促進(jìn)銀行業(yè)金融機構住房金融業(yè)務(wù)穩健運行和當地房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。

請人民銀行上?？偛?、各分行、營(yíng)業(yè)管理部、省會(huì )（首府）城市中心支行、副省級城市中心支行，各?。ㄗ灾螀^、直轄市）銀監局將本通知聯(lián)合轉發(fā)至轄區內城市商業(yè)銀行、農村商業(yè)銀行、農村合作銀行、城鄉信用社、外資銀行、村鎮銀行。