今天我想講的是，其實(shí)去年我曾經(jīng)好象也是在這種場(chǎng)合講了房地產(chǎn)，因為是住交會(huì )，重點(diǎn)是講房地產(chǎn)。曾經(jīng)講到過(guò)中國房地產(chǎn)的健康發(fā)展方向就是以消費品為主導，這是我09年以來(lái)一直堅持的觀(guān)。同時(shí)，也提示市場(chǎng)，如何看待中國的房地產(chǎn)業(yè)，可能不能用分析股市的思維來(lái)分析房地產(chǎn)，可能不應該用過(guò)去分析房地產(chǎn)的模型、數據來(lái)分析今后的房地產(chǎn)。一年已經(jīng)過(guò)去了，現在情況出現，在座各有想法、各有判斷，這里我就不展開(kāi)說(shuō)了。

對于房地產(chǎn)問(wèn)題，堅定不移地要堅持方向，房地產(chǎn)調控的方向堅決不變，打擊投機，加快社會(huì )保障房的建設，用我個(gè)人的語(yǔ)言來(lái)說(shuō)，就是去年在這個(gè)場(chǎng)合說(shuō)的，堅持房地產(chǎn)以消費品為主導，買(mǎi)房子是為了住，買(mǎi)房子不是為了像買(mǎi)股票一樣賣(mài)。誰(shuí)想買(mǎi)房子為了賣(mài)，堅決讓他賺不了多少錢(qián)，這是我們調控的方向。政府在短期內處無(wú)奈，要控制房?jì)r(jià)，我個(gè)人認為，從長(cháng)期看，我們的政府不應該控制房?jì)r(jià)，我應該不管房?jì)r(jià)，關(guān)鍵是要把健康發(fā)展的長(cháng)效制度建起來(lái)。

短期內，泡沫已經(jīng)形成，中國經(jīng)濟要穩定增長(cháng)，房地產(chǎn)業(yè)涉及到方方面面，確確實(shí)實(shí)很難。在這個(gè)背景下，我說(shuō)當前的調控策略，準備再花1-2年的時(shí)間，信號明確、方向不變，但是講究策略，花1-2年時(shí)間，慢慢調到位。政策怎么辦？當時(shí)講了幾條：第一，這是我一貫的觀(guān)點(diǎn)，與其上房產(chǎn)稅，不如上交易所的稅，我們?yōu)榱司_打擊投機，投機在哪個(gè)環(huán)節？投機在買(mǎi)進(jìn)房子再賣(mài)出去的環(huán)節，在賣(mài)出去的環(huán)節應該精確打擊。所以想賣(mài)上高額的交易所得稅，20%不行，再40%，這是我隨便說(shuō)的，當然作為政策是要好好研究的。

這么大的國家，重慶、上海房產(chǎn)稅試點(diǎn)已經(jīng)搞了。全國怎么辦？出于無(wú)奈，搞了認購政策，我認為短期方向也是對的，但長(cháng)期怎么辦？所以應該選擇適當的時(shí)機，用交易所的稅，來(lái)逐步地應該選擇適當的時(shí)機，在統一上海、重慶不同的房產(chǎn)稅，在淡化統一35個(gè)城市不同的限購政策的同時(shí)，提出高額累計交易所得稅。對于市場(chǎng)上這么多錢(qián)，它不是為了投機，看好中國房市，他買(mǎi)了不賣(mài)，適當的鼓勵投資可以，幫助弱勢群體、幫助沒(méi)有錢(qián)的人住上房，可以出租，但是應該出臺以保護承租人為主導利益的全國房屋租賃管理條例。

簡(jiǎn)單講，對租金要管理，不準隨便漲價(jià)，學(xué)習德國、法國的經(jīng)驗，提出指導價(jià)。報上講的，德國、法國規定租金可以漲，比方說(shuō)漲20%，超過(guò)20%-50%，對不起，依法辦事，說(shuō)嚴重了：判刑。同時(shí)，房東不準把房客隨便在冬天趕出去、隨便解除合同，你想賣(mài)房子，首先賣(mài)給房客，德國、法國房是炒不起來(lái)的，為什么英國、美國炒起來(lái)？以金融市場(chǎng)為主導的國家，他把房地產(chǎn)炒成了泡沫。你看看德國，經(jīng)濟這么發(fā)達，房?jì)r(jià)非常穩定增長(cháng)。

再就是社會(huì )保障法，我當時(shí)的建議也很簡(jiǎn)單，要求壓著(zhù)各級地方政府必須顧全大局，完成社會(huì )保障房的建設任務(wù)，你要當官，你要烏紗帽，就必須完成任務(wù)，這是大局。因為正常的投資我們仍然要保證，因為不鼓勵弱勢群體買(mǎi)房，他收入有限，要解決他有房住的問(wèn)題。但是，我們也明白地方政府在土地財政這樣的背景之下，資金是不夠的，地價(jià)在跌等等。

所以這個(gè)時(shí)候如果同時(shí)要上財政、金融的補貼政策、利率政策，和各種各樣的融資手段，能不能網(wǎng)開(kāi)一面，幫地方政府解決問(wèn)題。土地財政問(wèn)題是更大的問(wèn)題，這個(gè)中央要拿出戰略勇氣，解決中央財政和地方財政有關(guān)事權、財權基礎之上的合理的財力的安排制度。為什么呢？因為確實(shí)我們有些地方政府教育、民生、社會(huì )穩定等等很多任務(wù)壓著(zhù)他，財力不夠，財政收入不夠，這也是個(gè)現實(shí)。這是我當時(shí)講的幾條政策。

能不能有藝術(shù)的調控好房地產(chǎn)市場(chǎng)，是明年宏觀(guān)調控的關(guān)鍵和難點(diǎn)?，F在房地產(chǎn)市場(chǎng)是連結中央政府、地方政府、開(kāi)發(fā)商、老百姓、投資者以及市場(chǎng)方方面面的一個(gè)連結點(diǎn)，是一塊心病。這塊市場(chǎng)現在怎么弄？泡沫已經(jīng)形成。

我直率地說(shuō)，曾經(jīng)也說(shuō)過(guò)，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)不打，中國肯定要出事。打狠了，也會(huì )出事。所以在去年我講再花2-3年時(shí)間，在今年年中，我的建議，再花1-2年時(shí)間，掌握好策略?，F在問(wèn)題是房地產(chǎn)的問(wèn)題直截了當地連結了土地財政的問(wèn)題，土地財政的問(wèn)題直接連結了地方融資平臺的問(wèn)題——風(fēng)險。

地方融資平臺的風(fēng)險，直接連結了整個(gè)銀行體系能不能穩健的問(wèn)題。銀行體系能不能穩健，直接影響到當前中國的股市，老百姓有沒(méi)有信心的問(wèn)題。這些問(wèn)題全連在了一塊兒了。大家都知道，中國股市中間一半以上的利潤全是銀行的利潤，這是報紙上披露的。而銀行現在利潤賺得不少，準備壞帳沖銷(xiāo)的資本，都準備好了，撥備率提高很高，也就是說(shuō)到底有多少融資風(fēng)險，這又涉及到房地產(chǎn)問(wèn)題，所以現在這些問(wèn)題連結起來(lái)，我是關(guān)心宏觀(guān)經(jīng)濟的、金融的，所以現在從宏觀(guān)經(jīng)濟、金融的角度，不得不密切關(guān)注房地產(chǎn)，因為這涉及到整個(gè)大局。

怎么辦？方向，堅決不變，堅決打擊投機，堅決繼續堅持宏觀(guān)調控的房地產(chǎn)方向。但是策略上我仍然提出應該再花1-2年時(shí)間，著(zhù)急不得。理論上不可能，我跟“金磚四國”的高盛在倫敦跟他談，他說(shuō)你很敏銳，我說(shuō)提出房地產(chǎn)問(wèn)題現在已經(jīng)到這個(gè)地步了，必須要整，但是整快了還真不行。他說(shuō)2005年如果因為這么做了，可能就不會(huì )到現在百年一遇大危機了，你們中國這么做，是主動(dòng)想捅破泡沫，這個(gè)話(huà)里可能還有話(huà)，到底能不能成，考驗著(zhù)中國政府，這是我個(gè)人認為，考驗著(zhù)中國政府的智慧，考驗著(zhù)中國政府如何在調控中間講究藝術(shù)。

怎么樣把那些政策能不能慢慢地替換出來(lái)這是關(guān)鍵，在這個(gè)問(wèn)題上，我們也看到房地產(chǎn)的投資1-12月份31%，全年有人預測可能25%左右，明年房地產(chǎn)的投資，我找一些年輕人幫我算，我也找任志強來(lái)聊，任志強說(shuō)16%，歷史最低點(diǎn)。年輕人通過(guò)各種各樣的模型和歷史數據來(lái)看15-20%左右。如果是20%，GDP可能還是能在保八以上。但是，講15%-20%，都基于現在的基本情景不變的情況之下，情況會(huì )不會(huì )變化，房?jì)r(jià)還在跌，交易量還在萎縮，對開(kāi)發(fā)投資明年到底什么影響，確實(shí)是個(gè)很難預測的事情。

我說(shuō)在現在的情景下，現在什么情景？信托理財進(jìn)入房地產(chǎn)的問(wèn)題還沒(méi)有暴露出來(lái)，明年一季度，會(huì )不會(huì )有風(fēng)險？溫州跑路潮，當然溫州的量很小，對全國來(lái)說(shuō)很小。溫州的跑路潮說(shuō)死保一百天，這個(gè)年關(guān)能不能過(guò)得去，鄂爾多斯的事情更多的銀行貸款金額不多，但也是涉及到房地產(chǎn)里面的一大堆事情，有的是民間融資的問(wèn)題。

這是什么意思呢？我們都在看到現在的情景下來(lái)分析15-20%的投資，如果情景起了變化，價(jià)格、交易量對投資到底什么影響？投資對明年的GDP、就業(yè)、上下游到底什么影響？我認為需要非常謹慎密切的關(guān)注。交易量是在價(jià)格跌到什么水平，是放大了還是進(jìn)一步萎縮了？這個(gè)就是在市場(chǎng)的心理博弈中間，因為現在很多老百姓他不買(mǎi)，他等著(zhù)，他就知道還要跌，雖然是剛性需求。所以在這個(gè)背景之下，一切都在不確定、動(dòng)態(tài)中間。如何準確地把握市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢，如何正確地引導市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢，很關(guān)鍵。