摘要：現在政策格局是：一線(xiàn)城市嚴查消費貸，強二線(xiàn)城市暫時(shí)不動(dòng)，弱二線(xiàn)城市繼續加碼五限令。最大的殺器是加息，定向加息，還沒(méi)祭出。通過(guò)加息，持續抬高購房者的月供成本，讓那些通過(guò)首付貸、消費貸激進(jìn)加杠桿的投資者，或吐貨或退場(chǎng)。

上周末房地產(chǎn)出臺了新一輪調控，這是第四輪調控。感謝敬業(yè)的媒體同行，制作了很多詳細的圖表。

這幾天新開(kāi)始限售的城市大概有9個(gè)：石家莊、長(cháng)沙、南昌、南寧、重慶、武漢、西安、貴陽(yáng)，還有今天下午剛剛加入限購大軍的無(wú)錫（限購）。

 

 

加在一起，中國現在限售的城市有40-50個(gè)，看這張“全國凍產(chǎn)地圖”，很齊全。不過(guò)要說(shuō)一下，里面有些錯漏，比如鄭州沒(méi)有列入，有些城市鎖定期非以“房產(chǎn)證”為起計時(shí)間。

 

 

我在朋友圈開(kāi)了個(gè)玩笑說(shuō)，以后：胡煥庸線(xiàn)以右的地方叫“凍產(chǎn)”，凍結交易的房地產(chǎn)。以左的地方叫“不動(dòng)產(chǎn)”，漲不動(dòng)的房地產(chǎn)。

怎么看這些政策。

首先回顧一下，這次的調控不意外，我之前幸運預判到了，但真的猜不到這個(gè)時(shí)間點(diǎn)。

8月15日我發(fā)出第一篇文章，基于國家統計局發(fā)布的1-7月的房地產(chǎn)投資銷(xiāo)況，以及住宅庫存的去化水平。判斷中國房地產(chǎn)的去庫存周期已經(jīng)結束，以去庫存為主基調的三四五線(xiàn)城市，政策將追平一二線(xiàn)城市?！?a target="_blank" rel="noopener" style="box-sizing: inherit; background-color: transparent; cursor: pointer; color: rgb(20, 130, 240); text-decoration: none;">房地產(chǎn)“去庫存”任務(wù)已完成，再去就去過(guò)頭了！》

在9月18日，我又發(fā)出第二篇文章《房?jì)r(jià)這還沒(méi)怎么跌呢，你告訴我又要漲起來(lái)？》，基于消費貸收緊和1-8月的房地產(chǎn)投資銷(xiāo)況。再次提醒：當前住宅庫存已經(jīng)回到2013年底，去庫存政策會(huì )很快結束。在不少城市，去庫存將變成補庫存。而為了防止房?jì)r(jià)再度上漲，有些城市將會(huì )加碼調控。

整體上講，去庫存時(shí)代的結束，就是這新一輪調控的大背景。

“去庫存”已經(jīng)變成了“房地產(chǎn)過(guò)熱”

我們看下自2016年以來(lái)四輪政策調控的時(shí)間線(xiàn)。

2016年3月，第一輪調控，上海深圳同日出政策，少數一線(xiàn)城市收縮貸款政策。2016年10月，第二輪調控，一線(xiàn)城市、強二線(xiàn)城市收縮調控，全面限購、收縮貸款。

2017年3月，第三輪調控，新加入環(huán)都市圈城市收縮調控，限售祭出，“五限令”時(shí)代開(kāi)動(dòng)。

2017年9月，第四輪調控，新加入“弱二線(xiàn)城市”收縮調控。

分析這新些加入限售大軍的9個(gè)城市（未來(lái)還會(huì )有），有一些共同特征：1、基本都是弱二線(xiàn)城市，除武漢較強外。2、基本都是原來(lái)去庫存的重災區。3、去庫存政策以來(lái)漲幅很大，都翻了倍。4、原來(lái)沒(méi)怎么嚴厲調控。

 

 

原來(lái)那些一線(xiàn)、強二線(xiàn)以及大都市圈衛星城，差不多都已經(jīng)出臺了調控政策來(lái)收緊房地產(chǎn)了?，F在這些又出猛招的城市，都說(shuō)明了這些城市的去庫存任務(wù)已經(jīng)完成了。不但完成了，而且過(guò)熱了。再去庫存，就兜不住了。

比如重慶這個(gè)城市，我上月還去考察過(guò)一次。當時(shí)重慶還是中國唯一不限購不限價(jià)不限售的超大城市。著(zhù)名的黃奇帆市長(cháng)走后，重慶房?jì)r(jià)從今年春節后漲了大約有一倍，半數主城區攀升到2萬(wàn)，主城遠郊區域的地價(jià)也升到了1萬(wàn)多/平米。

再如石家莊這個(gè)城市，從去年到現在，房?jì)r(jià)也是足足翻倍。但你看它過(guò)去兩年的政策線(xiàn)，很炸毛的。

2016年3月，鼓勵買(mǎi)房，去庫存。首付降低至2成，利率7折，契稅減半。

2017年3月，政策進(jìn)入緊縮期，限制買(mǎi)房。部分區域限購、限貸。

2017年9月，嚴厲限制買(mǎi)房。買(mǎi)房五年不能轉手。

 

 

你說(shuō)碰到這種城市，你去買(mǎi)房，跑都跑不掉。雖然也號稱(chēng)千萬(wàn)人口的超大城市，但是它市區只比深圳大一點(diǎn)，市區人口470萬(wàn)，人口密度大概是深圳的1/4。我實(shí)不知，像石家莊這樣的城市，1.58萬(wàn)平方公里；以及像重慶這樣的全世界最大的城市，8萬(wàn)平方公里。它的房?jì)r(jià)1年漲1倍，是哪來(lái)的勇氣。反正對我來(lái)說(shuō)，超過(guò)1萬(wàn)平方公里的城市，我都不去（北京特殊，你懂的）。

這里插播一句，石家莊的5年鎖定期，沒(méi)想象得那么恐怖，實(shí)際上還是3年。仔細看原文，這個(gè)5年的起計時(shí)間是“簽合同”，不是“拿到房產(chǎn)證”。買(mǎi)新房的話(huà)，從簽合同到拿到房產(chǎn)證一般要2年左右的時(shí)間，所以，并沒(méi)有多狠。

警惕都市圈外的的小城市收網(wǎng)

現在的政策格局是：一線(xiàn)城市嚴查消費貸，強二線(xiàn)城市暫時(shí)不動(dòng)，弱二線(xiàn)城市繼續加碼五限令。

排排坐吃果果，接下來(lái)是誰(shuí)？

不在都市圈范圍內的三四五線(xiàn)小城市。

你把上面調控的順序排一排，就是一幅資金流動(dòng)圖。一線(xiàn)——周邊、二線(xiàn)——弱二線(xiàn)、三四五線(xiàn)?，F在弱二線(xiàn)也限了，消費貸也查了。只有一個(gè)地方?jīng)]有限了，三四五線(xiàn)。而三四五線(xiàn)現在的房?jì)r(jià)也是漲得兇猛不已。再等一段時(shí)間，巴掌大的小城市房?jì)r(jià)都上去了，也只能限。

我也不知道為什么就是有人去買(mǎi)三四五線(xiàn)的房子，也許，人有時(shí)候就是想體驗一把為人民群眾站崗放哨的滋味吧。去年的時(shí)候，我說(shuō)：珍愛(ài)生命，遠離三四線(xiàn)?，F在要說(shuō)：那些還沒(méi)出政策的小城市，有多快跑多快。

看房?jì)r(jià)，不是看這些城市的房?jì)r(jià)漲不漲，而是你走不走得掉。就像石家莊，政策說(shuō)變就變，你房產(chǎn)證還沒(méi)辦出來(lái)，政策已經(jīng)掉頭了，只能拍張照片掛墻上自己看。

大城市不適合跟進(jìn)限售

第三個(gè)看法：限售政策，嚴厲打擊二手房流動(dòng)性，大城市不適合跟進(jìn)。

看一個(gè)政策，不要只看一點(diǎn)，要看到機會(huì )成本。限售對短期炒房，當然是立竿見(jiàn)影。但它也有副作用：二手房的流動(dòng)性會(huì )削弱。對新房，因為有期房——入伙——辦證這個(gè)前置的流程，所以你買(mǎi)了到辦證，基本上限售期也滿(mǎn)了。但是如果你在石家莊買(mǎi)二手房，幾個(gè)月完成過(guò)戶(hù)了。卻發(fā)現等待你的是漫漫的5年限售，那會(huì )怎么樣？

沒(méi)人再買(mǎi)二手房，如果房?jì)r(jià)預穩定的情況下，反倒會(huì )刺激大家只去買(mǎi)新房。

在一線(xiàn)城市，至少北上深不合適推行這種限售政策。因為中國的城市里，真正可以稱(chēng)得上二手房活躍的城市，只有這3個(gè)，廣州都算不上。在這樣的地方搞限售，能不能帶來(lái)房?jì)r(jià)下跌不好說(shuō)，但是帶來(lái)供應量的下降卻是肯定的。因為限售帶來(lái)的房?jì)r(jià)下降預期和因為供應量下降帶來(lái)的房?jì)r(jià)上漲預期，又會(huì )形成預期對沖。如果真要搞，學(xué)香港搞辣招算了，對2年內賣(mài)房課你高達30-40%的重稅（辣招也沒(méi)有降低香港房?jì)r(jià)）。

從現在看，也的確是主要的一線(xiàn)城市沒(méi)有限售，應該有這樣的考慮?？傊?，你供應量不夠，就老老實(shí)實(shí)拼命的建房子，花花腸子越多越不管用，除了耽誤正事兒。

房地產(chǎn)的長(cháng)效機制是“五限令”

房地產(chǎn)的長(cháng)效機制已經(jīng)出來(lái)了：五限令。不要玩短期了。

我們一直說(shuō)，長(cháng)效機制是什么房產(chǎn)稅、租購同權、財稅改革等等，都對。但是，在那之前，要看到：如果房?jì)r(jià)不能有效的穩定下來(lái)，現在的“五限令”就是長(cháng)效機制，它會(huì )一直執行到市場(chǎng)化的長(cháng)效機制出來(lái)。

從2010年中國第一次進(jìn)入三限令時(shí)代，到現在已經(jīng)7年了?？催@個(gè)樣子，再搞個(gè)三五年也不是個(gè)啥問(wèn)題。你說(shuō)一個(gè)行政管制的政策、之前大家都預期是短期干預政策，搞到10年之久，叫不叫長(cháng)效機制？

這樣的政策下，漲也起不來(lái)，跌也下不去。那短期炒房子能賺什么錢(qián)？什么錢(qián)都賺不到。所以，玩短期的趁早歇了。你還想玩，就會(huì )看到一個(gè)景象：哪里的房?jì)r(jià)漲了，哪里就去限你，限到你買(mǎi)到就虧到，全砸手里。

的確沒(méi)有這種政策可以更直觀(guān)的控制房?jì)r(jià)了，但這個(gè)政策也有成本，而且很大。訣竅就在，能不能把握好時(shí)間窗口。在它的成本不那么大之前，完成市場(chǎng)化長(cháng)效機制的替代。

小火燒打不掉預期

第五個(gè)看法。小火燒、小步走，政策的兩難打不掉預期。

我們看這一輪的調控和以前不一樣，那可謂是道高一尺魔高一丈道再高一丈。原來(lái)都是一刀切、一步到位捅到底，現在不是了，從一開(kāi)始就是“文火戲諸猴”，小火燒、小刀割、小步走。房?jì)r(jià)漲了，我就收，但不一刀切、捅到底，每個(gè)城市都不一樣（因城施策），每個(gè)城市都是一點(diǎn)一點(diǎn)收。

還舉石家莊的例子，3月搞限購、收貸款，房?jì)r(jià)還是漲，那就搞限售，如果接下來(lái)還是漲的話(huà)，那就繼續提高限貸、限購的等級，一點(diǎn)點(diǎn)試探。但不會(huì )一步搞太狠，大目標從來(lái)沒(méi)有變，既不要你大漲也不要你大跌。

所以，這種情況下，大家都難受，難受之一信息成本太高了?，F在那40多個(gè)出政策的城市，每個(gè)城市都不一樣。你要是想去哪個(gè)城市買(mǎi)房子，你會(huì )發(fā)現，光是搞清楚政策就要花很多時(shí)間。別說(shuō)普通買(mǎi)房人，就連專(zhuān)家都不一定搞得清楚你要付幾成首付。遍地都是雷。

這種小火燒、小刀割的調法，有好處，防止政策用力過(guò)猛導致房?jì)r(jià)大跌收不住場(chǎng)。但也有個(gè)壞處，就是真的房?jì)r(jià)不給面子，明天duang一下子跌了個(gè)20%?，F在像石家莊、高老莊的這些個(gè)政策，一夜之間又統統都會(huì )取消。

這是政策目標導致的兩難，也正是這個(gè)兩難，觀(guān)眾們關(guān)于房?jì)r(jià)的預期才會(huì )比鋼還強，真的不好打掉。

最大的殺器是定向加息

最后一個(gè)看法：最大的殺器是加息，定向加息，還沒(méi)祭出。

伴隨著(zhù)弱二線(xiàn)大限售，是一線(xiàn)城市的信貸收緊（針對購房貸款的定向加息、嚴查消費貸違規入樓市）。

現在的特征是：整體貨幣政策不緊不松，但定向針對房地產(chǎn)逐步收緊。深圳最新的消息，首套房利率在之前的上浮5%繼續上浮到10%，就是從4.9%升到5.4%。

嚴密注意定向加息，這是我認為的大殺器。

有兩個(gè)原因，一是，現在首付款繼續提高的空間不大?，F在中國的好一點(diǎn)的城市，首套房都是首付3成，二套7-8成，全世界最高的首付比。這個(gè)繼續上升的空間已經(jīng)不大了（首套房繼續收緊，就會(huì )偏離支持自住需求的精神），要想穩定房地產(chǎn)，最有效的辦法是加息。二是，加息又不能全行業(yè)一起搞，一起提高的話(huà)，實(shí)體行業(yè)就扛不住，影響經(jīng)濟好轉的勢頭。

所以，結果只有一條路，定向加息。通過(guò)加息，持續抬高購房者的月供成本，讓那些通過(guò)首付貸、消費貸激進(jìn)加杠桿的投資者，或吐貨或退場(chǎng)。

從實(shí)操角度說(shuō)，現在的房貸利率“還有很大的上升空間”。因為我們的房貸利率在2015年最低到了4.2%，追平2008的4.158%?，F在不到5.5%，依然是歷史上非常偏低的水平。從歷史上看，7%以上的房貸利率才算高。

 

 

那就意味著(zhù)，房貸利率最高能再往上一路升它200個(gè)基點(diǎn)（當然我認為不太可能達到那么高）。如果剛需首套定向加息到7%以上，二套房搞到10%以上。加上其它的綜合調控政策，房?jì)r(jià)那是絕對很難看的，沒(méi)有誰(shuí)能夠承擔得起這么高的資金成本。

我們和香港比較不一樣，香港利率只能跟著(zhù)美元走，但內地可以單獨搞，央行發(fā)個(gè)文件要求所有的二套房利率統一上浮到9%，首套房上浮到7%，也是可以的，這一點(diǎn)要注意到。加息帶來(lái)的成本是直接的、可見(jiàn)的，比限售厲害多了。

所以說(shuō)，現在的房地產(chǎn)形勢，最重要的并不是你的負債率有多高，而是你的現金流。建議購房者都做個(gè)假設，假如有一天房貸利率大升，你扛不扛得住。

最后扯一句，我覺(jué)得中國的房地產(chǎn)現在已經(jīng)成了一個(gè)非常不人道的行業(yè)。開(kāi)發(fā)商開(kāi)盤(pán)現在都半夜搞、偷偷搞，賣(mài)樓之前提前給媒體打招呼：就當我空氣，千萬(wàn)別寫(xiě)我一個(gè)字。政府出政策呢，也是周末搞、半夜搞、偷偷搞，主要是過(guò)節之前搞，提前不給媒體打招呼，也不像以前開(kāi)新聞發(fā)布會(huì )了。地產(chǎn)媒體人的日子也跟著(zhù)過(guò)得小媳婦一樣提心吊膽。感情各位就是在互相傷害啊。