摘要：房產(chǎn)稅離我們越來(lái)越近，房?jì)r(jià)會(huì )用什么表情做出回應？財富證券分析師湯佩徽在近日的報告中表示，房地產(chǎn)稅對一二線(xiàn)和三四線(xiàn)城市房?jì)r(jià)的影響將出現分化。理想條件下，在供大于需的城市中，這會(huì )促使投資者拋售房產(chǎn)，進(jìn)而促使房產(chǎn)價(jià)格下跌；而對于供小于需的城市，開(kāi)征的房產(chǎn)稅則會(huì )轉嫁給房產(chǎn)需求方，房?jì)r(jià)則因為包含被轉嫁的房地產(chǎn)稅而上漲。

隨著(zhù)地方財政收入壓力日益增大以及房地產(chǎn)市場(chǎng)調控進(jìn)程的步步推進(jìn)，房產(chǎn)稅離我們越來(lái)越近了。

關(guān)于房產(chǎn)稅的影響，最多的焦點(diǎn)在于房?jì)r(jià)會(huì )怎么走。財富證券分析師湯佩徽在近日的報告中表示，房地產(chǎn)稅對一二線(xiàn)和三四線(xiàn)城市房?jì)r(jià)的影響將出現分化。理想條件下，在供大于需的城市中，這會(huì )促使投資者拋售房產(chǎn)，進(jìn)而促使房產(chǎn)價(jià)格下跌；而對于供小于需的城市，開(kāi)征的房產(chǎn)稅則會(huì )轉嫁給房產(chǎn)需求方，房?jì)r(jià)則因為包含被轉嫁的房地產(chǎn)稅而上漲：

開(kāi)征房地產(chǎn)稅能否起到抑制房?jì)r(jià)的作用，關(guān)鍵在于其能否改變市場(chǎng)供需關(guān)系的轉變，以及對未來(lái)房?jì)r(jià)走勢的預期。

從需求端看，較大的城鎮化提升空間仍將對房?jì)r(jià)形成需求支撐；大都市圈化的開(kāi)啟，城市人口密度還有較大提高空間；家庭規模變小和微型家庭增多，房產(chǎn)需求增加。

從供給端看，房地產(chǎn)稅的征收將增加房產(chǎn)的供給。

比如，對北京這樣的一線(xiàn)城市，房產(chǎn)稅大概率會(huì )造成房?jì)r(jià)的下跌。報告中具體進(jìn)行了情景假設，并以北京為例，計算出了征收房地產(chǎn)稅對房?jì)r(jià)的影響預測：如果人均免征面積為40、45、50 平米，在不同的情景下，房?jì)r(jià)變動(dòng)范圍分別處于下降 11-38%、10-25%、5-12%之間：

 

通過(guò)橫向縱向的對比，我們也能夠窺出一些房產(chǎn)稅影響的參照。

國外經(jīng)驗表明，稅制并不是調控房?jì)r(jià)的最有效措施，開(kāi)征房地產(chǎn)稅對房?jì)r(jià)的直接影響是比較微小的。

而以我國此前房產(chǎn)稅試點(diǎn)的經(jīng)驗來(lái)看，2011年我國在重慶、上海開(kāi)展房地產(chǎn)稅的試點(diǎn)工作，雖然在試點(diǎn)的前三個(gè)月，兩地住宅成交量分別下滑46%和26%，高于同類(lèi)城市降幅，但成交均價(jià)并沒(méi)有出現下跌現象，同時(shí)在2012年之后成交量也恢復到了原來(lái)的水平。圖為財富證券分析師湯佩徽采用 DID 模型進(jìn)行分析的結果：

 

雖然近日關(guān)于房產(chǎn)稅的政策和討論越來(lái)越多，但房產(chǎn)稅的推出還需要長(cháng)時(shí)間的斟酌。金融研究者李興偉在文章中表示，房產(chǎn)稅不可操之過(guò)急，“鑒于房地產(chǎn)及其價(jià)格波動(dòng)背后事關(guān)數億個(gè)家庭的財富安全、3萬(wàn)億美元外匯儲備安全、消費升級的信心安全、中國信用抵押鏈條安全等家國命運，房產(chǎn)稅推出務(wù)必要三思而后行，更不宜操之過(guò)急。”

此前央媒《經(jīng)濟參考報》援引專(zhuān)家意見(jiàn)稱(chēng)，可先征收住房空置稅以打擊炒房，將空置的存量住房逼入市場(chǎng)，有效增加住房供給。業(yè)內人士建議，可在重慶、上海房產(chǎn)稅試點(diǎn)基礎上對一線(xiàn)和部分二線(xiàn)熱點(diǎn)城市先行試點(diǎn)征收房產(chǎn)稅。

申萬(wàn)宏源證券分析師李慧勇曾在報告中表示，房產(chǎn)稅的推進(jìn)仍有賴(lài)于全國統一的不動(dòng)產(chǎn)登記的完善，以及對房地產(chǎn)價(jià)值的合理評估 從立法到落地仍需一段時(shí)日。即使落地實(shí)施，預計也將采取試點(diǎn)先行、逐步推進(jìn)的辦法； 各地在稅率和免征面積上可享有一定自主權。為了盡可能減小對市場(chǎng)產(chǎn)生較大沖擊，初始階段稅率或將設在較低水平。目前上海為0.4%/0.6%，，重慶為0.5%-1.2%。但即使房產(chǎn)稅順利落地，要成為主力稅種仍需較長(cháng)時(shí)間；而且房產(chǎn)稅并非穩定房?jì)r(jià)的充分條件。