今年7月，澳大利亞房地產(chǎn)市場(chǎng)暴跌，創(chuàng )近7年來(lái)最大跌幅。多米諾骨牌效應由此延伸，全球最火爆的幾大房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)一例外集體降溫，短期可見(jiàn)的降幅仍然在擴大。

2018年，距離上次全球經(jīng)濟危機已經(jīng)過(guò)去整整十年。隨著(zhù)美聯(lián)儲的穩步加息節奏，全球利率也開(kāi)始普遍上揚。這無(wú)疑給無(wú)論是剛需買(mǎi)房還是投資性房地產(chǎn)市場(chǎng)都蒙上了一層厚重的陰霾。

從倫敦到悉尼，從北京到紐約，這些一直以來(lái)備受關(guān)注的網(wǎng)紅城市無(wú)一例外的面臨了房?jì)r(jià)驟降的尷尬局面。

一方面，稅收政策變化抑制了購房者的需求，另一方面，房?jì)r(jià)與居民的負擔能力落差擴大，再加上貸款利率和標準收緊，這些因素共同沖擊了市場(chǎng)。低壓情緒在全球蔓延，帶來(lái)的是聯(lián)動(dòng)的威脅和看不見(jiàn)底的恐慌。

中國指數經(jīng)濟研究院數據顯示，2018年上半年，全球房地產(chǎn)政策調控進(jìn)入了一個(gè)新的階段。一方面繼續積極抑制非理性需求，另一方面重點(diǎn)調整中長(cháng)期供給結構。

在未來(lái)很長(cháng)一段時(shí)間內，供求關(guān)系的平衡仍然是全球房企和政府政策調控之間必須直面的博弈。

澳大利亞房?jì)r(jià)跌跌不休

7月，澳大利亞房市暴跌，悉尼和墨爾本這兩大重鎮的同步重創(chuàng )下跌是導致這一慘狀出現的最直接原因。在此之前，澳大利亞的房?jì)r(jià)已經(jīng)連跌了9個(gè)月。

根據CoreLogic Inc.在本周三發(fā)布的數據顯示，2018年7月澳洲房?jì)r(jià)同比下滑1.6%，創(chuàng )下自2012年8月以來(lái)的最大跌幅。與此同時(shí)，由于中期資本增長(cháng)前景堪憂(yōu)和抵押貸款成本較高，投資者也將面臨租金下跌的壓力。

更糟糕的是，澳大利亞年度房?jì)r(jià)下跌空間還在持續擴大，短時(shí)間內還未看到這種頹勢暫?；蛘叻崔D的跡象。

而這一切，與澳大利亞政府已推出的一系列調控措施不無(wú)關(guān)系，包括收緊貸款政策、提高按揭利率、限制房地產(chǎn)投資等。早在去年3月，澳大利亞審慎監管局(APRA)就出臺新規，要求銀行將純利息貸款占新增住房抵押貸款的比重從40%降至30%，并將投資性房貸控制在10%以下。

越來(lái)越高的成本和越來(lái)越低的信貸流動(dòng)性都將持續利空房地產(chǎn)市場(chǎng)，進(jìn)一步引發(fā)“微型信貸危機”，從而對房?jì)r(jià)造成更大的負面積壓。

BIS Oxford Economics更指出：“澳大利亞對投資房地產(chǎn)市場(chǎng)調控的加深，尤其是對外國人投資房地產(chǎn)管控的加深，都將會(huì )讓該國房地產(chǎn)雪上加霜。”

“流感”下的全球房市

最害怕的不是壞天氣，而是不知道壞天氣會(huì )持續多久。

對脫歐的擔憂(yōu)一直是英國未來(lái)經(jīng)濟搖擺不定的重要影響因素，疊加經(jīng)濟增長(cháng)放緩和高價(jià)抑制的需求，使得倫敦的房?jì)r(jià)開(kāi)始下跌。

據Savills Plc 的調查顯示，倫敦市中心最佳地段的房?jì)r(jià)自2014年見(jiàn)頂以來(lái)已經(jīng)下跌近18%，其中一些房屋的價(jià)值縮水幅度高達三分之一。而倫敦高檔住宅區受市場(chǎng)下滑的沖擊最大。盡管銷(xiāo)售不斷下降，但是很多房東還是掛出了急等出售的廣告，試圖盡快從房?jì)r(jià)下跌造成的資產(chǎn)減值泥潭中盡快抽身。

在隔著(zhù)大西洋的彼岸，美國最繁華的曼哈頓，房屋銷(xiāo)量已連續三個(gè)季度下降。據彭博數據顯示，第二季度末市場(chǎng)上有近7000套房源，比去年同期增長(cháng)11%，但銷(xiāo)量下降17%，至2600套出頭的水平。

新房數量還在不斷增加，庫存數量還未完全消化，趨化速度緩慢導致供大于求，這也使得潛在買(mǎi)家要不持觀(guān)望態(tài)度，要不變得更加挑剔。

受制于特朗普新稅法的出臺，未來(lái)3年將有80萬(wàn)人離開(kāi)紐約和加州，這將對當地房產(chǎn)市場(chǎng)造成毀滅性打擊。而向來(lái)強勢的豪宅市場(chǎng)如倫敦一樣，也遭遇了金融危機后最大降幅，銷(xiāo)售創(chuàng )十年新低。

而與美國毗鄰的加拿大，在這場(chǎng)降溫潮中同樣無(wú)法幸免。據溫哥華地產(chǎn)局最新公布的數據顯示，7月當地住宅銷(xiāo)量環(huán)比下跌14.6%，同比跌幅則達到30.1%。當月成交套數僅為2070，創(chuàng )2000年來(lái)新低。

根據溫哥華地產(chǎn)局負責人Phil Moore對數據進(jìn)行解讀時(shí)稱(chēng)：“由于當前市場(chǎng)活躍買(mǎi)家數量的急劇下降，房屋價(jià)格也隨即進(jìn)入下行空間。”

通常情況下，夏季本就是房產(chǎn)成交的淡季，而今年的情況相較往年更顯慘烈。尤其是自今年二月，溫哥華政府開(kāi)始分別提高了海外買(mǎi)家的投機稅率到20%和征收房產(chǎn)總額1%的房屋空置稅后，都使得房?jì)r(jià)下跌的這層陰霾暫無(wú)褪去的可能。

在全球絕大部分熱點(diǎn)城市都遭遇降溫甚至寒潮的艱難處境時(shí)，新加坡的房市連續四個(gè)季度上漲，成為房產(chǎn)界的一股清流。

中國：巨大的是市場(chǎng)背后是巨大的宏觀(guān)調控

毫無(wú)疑問(wèn)，不動(dòng)產(chǎn)投資在中國人的資產(chǎn)配置中仍然是重中之重，國家通過(guò)有形的手對房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行的宏觀(guān)調控從未停止過(guò)。重錘之下，必有反應。

根據央行7月13日公布的2018年上半年金融統計數據報告顯示，6月末，廣義貨幣(M2)增速分別比上月末和上年同期低0.3個(gè)和1.1個(gè)百分點(diǎn)。與此同時(shí)，社會(huì )融資規模存量增速也持續走低。這意味著(zhù)，央行在金融各方面加強監管和去杠桿政策效應正在逐步顯現。

地產(chǎn)商要不加緊去庫存賣(mài)房子獲得回籠資金，要不在外部加快融資讓自己快速回血。而這兩種途徑，在當下看來(lái)，哪一個(gè)都舉步維艱。

金融去杠桿和外部貿易摩擦未見(jiàn)好轉，中央對地產(chǎn)商高壓連續還貸的調控也未收手。不僅在買(mǎi)房資格上進(jìn)行多重限制，在住房抵押貸款上也出臺了更多的調控指標，對過(guò)熱房?jì)r(jià)的嚴防狠打已經(jīng)導致一二線(xiàn)網(wǎng)紅城市房?jì)r(jià)步入銷(xiāo)售凍結、價(jià)格下行的境地，甚至促使今年的銷(xiāo)售面積降至歷史低點(diǎn)。

除此之外，一手房于二手房的價(jià)格倒掛也讓供給面出現了扭曲。一些面臨嚴重融資困境的開(kāi)發(fā)商現在正以低于二手房的價(jià)格出售新房，從而換來(lái)短暫性的資金回籠以防失血過(guò)多導致崩盤(pán)的極端情況。

樓市調控不斷加碼還表現在房貸利率的不斷上升。根據融360數據整理顯示，目前國內房貸利率在經(jīng)歷了5連漲之后，平均利率是5.65%，而下半年房貸利率有望升破6% 以上，甚至達到7%。無(wú)論是一二線(xiàn)的熱點(diǎn)城市，還是剛剛炒紅的三四線(xiàn)，房?jì)r(jià)的下跌也只是時(shí)間的問(wèn)題了。

據《經(jīng)濟日報》國家統計局新聞發(fā)言人毛盛勇日前表示：”今年以來(lái)三四線(xiàn)城市房?jì)r(jià)漲幅確實(shí)比較高，所以，要因城施策，精準調控。”

夏天來(lái)臨，防暑“降溫”，無(wú)論對于老百姓，還是對于下半年經(jīng)濟的良好運行，“穩”，就是最大的好事。

十年之后，“我們不一樣”

今天，與08年由次貸危機引發(fā)的全球經(jīng)濟危機已經(jīng)整整相距十年。與曾經(jīng)管理層看任風(fēng)險并被動(dòng)地卷入到危機中不同，各國政府早已練就打怪升級的本事，防患于未然。

這一次全球一線(xiàn)城市房產(chǎn)成交量的驟降與各國政府提前進(jìn)行宏觀(guān)布局不無(wú)關(guān)系。

中國政府對房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控在近2年持續加碼。無(wú)論是十九大報告，還是兩會(huì )的政府工作報告，中國政府對房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本定位是“只住不炒”，限購和限交易兩手抓，目的就是要讓國內房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸到以消費為主導的市場(chǎng)。

而歐美國家，在經(jīng)歷了十年前的那張經(jīng)濟浩劫之后，同樣是未雨綢繆。

美國于去年第三季度開(kāi)征房產(chǎn)稅，稅率一般為1%至3%。今年3月，倫敦政府也“借鑒”了中國經(jīng)驗，開(kāi)始著(zhù)手限購，對于35萬(wàn)英鎊以下的房產(chǎn)，將向海外買(mǎi)家設立三個(gè)月限售期。

政府主動(dòng)為房地產(chǎn)市場(chǎng)擠泡沫，也是從側面降低房企的負債水平，把社會(huì )資源和精力更好的分配到實(shí)體經(jīng)濟等關(guān)乎國計民生的領(lǐng)域和行業(yè)，從根源上抑制不必要的泡沫造成的虛假繁榮，也不再過(guò)分擔心泡沫被戳破以后所面臨的像08年一樣的經(jīng)濟閃崩。

此外，監管層也從未放松過(guò)警惕。銀監會(huì )審慎規制局局長(cháng)肖遠企此前也公開(kāi)披露，截至2017年末，我國商業(yè)銀行核心一級資本充足率為10.75%，一級資本充足率為11.35%，資本充足率為13.65%，較2016年底略有上升。

無(wú)獨有偶，歐美主流國家商業(yè)銀行的資本充足率都顯示了上揚。

根據中國工商銀行城市金融研究所數據顯示，截至2017年末，富國銀行、摩根大通等美國4大商業(yè)銀行普通股一級資本充足率除花旗銀行外較2016年末均進(jìn)一步上升，普通股一級資本充足率普遍高于11%。

英國情況基本與美國保持同步。據新華社數據顯示，除了渣打銀行之外，其他四大銀行的核心資本充足率分別較2016年底上升了0.7%、1%、0.5%和2.1%，總體商業(yè)銀行核心資本充足率已經(jīng)達到了13.4%，比10年前增長(cháng)了3倍。

各國商業(yè)銀行基本保持了同一基調，在抗過(guò)了內部的壓力測試后，一致提高了資本充足率，增強了抵御外部風(fēng)險的能力。

與此同時(shí)，CDS、ABS等這些次貸工具規模的縮減也從另一方面收緊了可能發(fā)生的潛在聯(lián)動(dòng)風(fēng)險。自2017年以來(lái)去杠桿取得初步成效，信貸偏離其趨勢的缺口有所收縮， 使得“緊信用”的宏觀(guān)審慎管理更具有結構性和針對性。在打破信貸與房地產(chǎn)相互強化的順周期性問(wèn)題上，各國政府從未停止其宏觀(guān)調控的腳步。

十年一輪回，可是這一輪，無(wú)論是歐美發(fā)達國家，還是發(fā)展中的中國，早已不再守株待兔，而是在此前被動(dòng)而深刻的血淚教訓中汲取了經(jīng)驗，選擇了主動(dòng)出擊。